Союзпетрострой - Санкт-Петербургский Союз Строительных Компаний
Союзпетрострой - Санкт-Петербургский Союз Строительных Компаний
 
Союзпетрострой - Санкт-Петербургский Союз Строительных Компаний
 

Поиск по сайту:
Web souz.conon.ru

Полезные ссылки:






Распечатать данную страницу (версия для печати) распечатать

Строящееся здание должно отвечать завтрашним стандартам

24.11.2014

На рынке грядут непростые времена. Будут ли застройщики экономить на технологиях и стройматериалах? Резонно ли вкладывать деньги в инновации, надеясь убедить потребителя, что различные ноу-хау и «зеленые» стандарты оправдают себя на этапе эксплуатации? Эти и другие вопросы стали предметом тематической секции по технологиям, которая прошла в рамках ежегодной конференции профессионалов рынка недвижимости, организованной «НП». Тему мы обозначили просто: «Как строить сегодня, чтобы здание отвечало завтрашним стандартам?» Разумеется, по ходу дискуссии эксперты обсудили и сопутствующие проблемы: ситуацию в стройиндустрии в целом, динамику цен на материалы и многое другое.

Александр Батушанский:

– В этом году спрос вырос почти на все основные стройматериалы, и по итогам 2014-го производители еще останутся в плюсе. Но все сейчас находятся в ожидании глубокого кризиса, хотя о нем и преждевременно говорить. Будут ли меняться предпочтения застройщиков при выборе технологий? Некоторые тенденции уже наметились. Возрождается сборное домостроение, растет доля панельных новостроек. Отличные перспективы у панельно-монолитных зданий (монолитный каркас с внешними и внутренними панелями заводского производства). Такие решения успешно продвигают на питерском рынке западные компании, такие как «ЮИТ», «Лемминкяйнен», NCC. Причем смешанные технологии уже начинают появляться в проектах высокой ценовой категории, хотя раньше этого не было. «Группа ЛСР» строит на проспекте Медиков дом бизнес-класса из сборных ЖБИ - беспрецедентный случай. Девелопер выигрывает не столько на снижении себестоимости (в плане расходов на стройматериалы), сколько на скорости строительства, удобстве монтажа и т.д.

К сожалению, наши строители не любят считать себестоимость своих домов. Но можно утверждать, что сегодня на этот показатель влияют, прежде всего, концепция проекта, инженерные изыски, а не технология строительства. Вряд ли в серьезных объемах возродится кирпичное домостроение. Большинство девелоперов давно переключилось на более дешевые технологии, и в этом сегменте продолжают работать лишь несколько компаний.

Роман Денисов:

– Что сейчас происходит с ценами на стройматериалы?

Александр Дубодел:

– Если рассматривать ситуацию с товарным бетоном (а именно по монолитной технологии сейчас в основном строят жилье), ситуация в отрасли удручающая. С начала года цены снизились примерно на 5%. Конкуренция более чем серьезная. Многие поставщики предлагают небывалые условия по отсрочкам, скидкам. При этом остро стоит проблема неплатежей со стороны застройщиков. И положение только усугубляется.

Игорь Шикалов:

– Давайте все же обсудим, как нужно строить, несмотря на экономические факторы (?!). Сейчас есть возможности для внедрения инновационных решений и есть потребность в них. К сожалению, конечного покупателя пока мало интересует, во сколько обойдется эксплуатация здания, каков жизненный цикл дома. Всех больше волнуют локация, окружение, вид на березки. Как мне сказал знакомый немец: «Когда ты будешь знать объем сливного бачка в своей квартире, тогда можно говорить об экономичных технологиях и энегоэффективности».

А если серьезно: что нужно сделать, чтобы дать дорогу современным технологиям? Например, два года назад началась реализация проекта «Экопарк», цель которого — создать площадку для продвижения инноваций и обкатки новых решений. Это международный проект, который поддерживают правительство нашей страны и город. Половину средств инвестирует Евросоюз, по 25% — Финляндия и Россия. Пока создана виртуальная площадка для обмена мнениями, предложениями, нормативными новациями, результатами. Но и это уже немало.

Даже на местном уровне у нас есть серьезные возможности регулирования рынка, хотя нормативная база и носит рекомендательный характер (а общероссийские нормы в части применения инноваций сильно отстают от тех же западных стандартов). Но мы можем закладывать новые требования в тендерную документацию.

Приведу пример с пластиковыми трубами. По инициативе «Водоканала» мы изменили региональные методические документы, серьезно повысив требования к продукции. Дело в том, что за последние годы серьезно выросла доля контрафактных труб (с 17 до 31%). Мы обязали производителей окрашивать трубы особым образом (с применением специального пигмента). Да, есть небольшое удорожание, зато такие технологии недоступны для «серых» игроков. Поначалу участники рынка в штыки восприняли новации, но мы убедили их, что это прежде всего им будет на пользу. Теперь ведущие игроки намерены разработать собственную систему добровольной сертификации, методику испытания труб, а также создать независимую испытательную лабораторию. Есть возможность применять аналогичный подход и при строительстве.

Роман Денисов:

– Неужели в рамках госконтракта город может потребовать строить здание для бюджетников, например, с системой рекуперации тепла или чем-то подобным?

Игорь Шикалов:

– Тут мы, конечно, упираемся в другую проблему. Несколько лет назад в городе был проведен конкурс на строительство энергоэффективного дома. Однако на этапе экспертизы многие инновационные решение отпали сами собой. Это касалось, например, устройства современной системы ливневой канализации, рекуперации тепла, горизонтальной разводки труб и т.д. Но положительные сдвиги все равно есть. Например, компания NCС сумела протащить через экспертизу множество инноваций, в том числе, систему поквартирной рекуперации тепла. И спасибо ей за это.

К сожалению, на рынке жилья девелоперы не считают рентабельность проектов с точки зрения будущей эксплуатации. В коммерческом секторе ситуация, конечно, другая, но и здесь есть проблемы в отношениях между девелопером, проектировщиком и застройщиком. У нас принята «дорожная карта» по сокращению административных барьеров. Но что это значит? Все больше ответственности ложится на бизнес, но он пока не проявляет особой инициативы в сфере нормотворчества.

Петр Кузнецов:

– Мне кажется, некорректно перекладывать всю ответственность на бизнес. Поскольку нет понятных правил игры на рынке и уверенности в завтрашнем дне. Мы работали с одним девелопером, который осваивал крупный земельный массив в Мурино. Перед нами поставили задачу: заложить простейшие инженерные решения (например, с однотрубной системой отопления), чтобы максимально быстро пройти экспертизу, «пока власть не придумала ничего нового». И это стандартный подход.

Бизнес боится рисков, главные из которых исходят от власти. Есть, конечно, редкие застройщики, которые пытаются изменить ситуацию, однако в сегменте массового строительства их скоро не будет. Рынок так или иначе сожмется, упадут цены. В ближайшее время мы ожидаем снижения маржинальной рентабельности своего бизнеса с 12–13 до 7–8%. Очевидно, девелоперы будут экономить на инженерии, особенно в жилищном секторе. К нам уже поступают заказы на пересмотр проектов в сторону сокращения расходов — хотя бы на 20%. Полагаю, такая ситуация сохранится в ближайшие пять лет.

Игорь Шикалов:

– Хочу возразить по поводу ответственности бизнеса. Когда из-за качества строительства происходят ЧП, бизнес почему-то устраняется от проблемы. У нас сейчас есть около 50 зданий с кирпичными фасадами (многие из которых — новостройки), требующие срочного ремонта. Некоторых застройщиков уже не найти. К кому обращаются по этому поводу? Конечно, к власти. А я спрашиваю тех же производителей: «Почему у нас в нормативах сказано одно о наружной стенке лицевого кирпича, а на практике мы получаем другое». Власть не сможет и не должна в одиночку разбираться с этой проблемой, если бизнес будет отмалчиваться.

Ольга Пономарева:

– Я не согласна с тем, что инновации перестают быть интересными. Все зависит от проекта, концепции. Недавно мы ввели в эксплуатацию бизнес-центр класса А Eightedges на Малоохтинском пр., 45. Он построен в форме скрученного куба с множеством новаторских решений. Мы понимали, что это позволит реально выделить проект из множества других. У нас изначально был западный подход к строительству, и мы были ориентированы, прежде всего, на арендаторов из числа зарубежных фирм. В дальнейших планах — выход из проекта и его продажа компании уровня Morgan Stanley. Здание соответствует стандарту LEED Gold.

Все это помогает заполнять комплекс (занято уже более половины площадей), хотя у нас достаточно высокие арендные ставки — около 2000 рублей/кв.м в месяц. Сейчас идут переговоры с несколькими крупными компаниями по оставшимся площадям.

Роман Денисов:

– Если бы вы начинали этот проект сегодня, вы бы его реализовали в нынешнем виде?

Ольга Пономарева:

– Одно дело — экономика, сроки, другое — требования к качеству, заданные девелопером. Поскольку мы изначально были ориентированы на «западников», то просто не могли бы снизить планку (например, по маркам инженерного оборудования и т.д.).

Либо мы будем строить дорого и качественно, либо не будем строить вообще. И «зеленые» стандарты — это не просто красивая бумажка. Когда мы объясняем арендаторам, что отработанный теплый воздух из паркинга используется для обогрева кровли, а вода от растаявшего снега на крыше пойдет на технужды, клиентов это впечатляет. А главное — дает экономию на обслуживании. Сейчас мы занимаемся получением и российского экологического сертификата GREEN ZOOM.

Вопрос из зала:

– Какую экономию должны дать внедренные на объекте энергоэффективные решения?

Евгений Тесля:

– Эксплуатационные затраты на электро- и теплоснабжение снижены примерно на 30%, в денежном исчислении — на 230 рублей/кв.м, или $5,75. Это $115 000 в год.

Юлия ГУЛЯК:

– Проект ОДЦ «Охта» — из тех, что опережает свое время. У нас свыше ста разных инновационных решений. И почти каждое приходилось адаптировать под местные условия, ведь это самый северный небоскреб. Например, у нас предусмотрено ледохранилище. Ночью (когда тарифы на энергоресурсы ниже) лед будут намораживать, а днем использовать в системе кондиционирования. Много новаций в самой конструкции башни и применяемых материалах. Например, шпиль покрыт специальной сеткой, которая препятствует образованию наледи (поскольку нельзя допустить, чтобы ледяные глыбы срывались с такой высоты). Сейчас заливаем бетонный ростверк. Требования к подготовке бетонной смеси — беспрецедентно высокие. БСУ установлен прямо на стройплощадке. Будут применены уникальные фасадные конструкции.

Роман Денисов:

– Были проблемы с согласованиями?

Юлия Гуляк:

– Нет, не было (смех в зале. — «НП»).

Кшиштов Поморский:

– Позвольте пояснить. Для такого здания разрабатывают специальные технические условия (по сути отдельный СНиП). Их утверждают на федеральном уровне, а затем уже сам проект проходит экспертизу.

Игорь Шикалов:

– Сколько денег вложено в инновации и какую часть вы рассчитываете окупить по ходу эксплуатации?

Юлия Гуляк:

– Сколько денег? Ну мы же их не считаем, мы только строим… Строим абсолютно уникальное здание.

Вопрос из зала:

– Не совсем понятно, как и кто контролирует такую стройку?

Эдуард Полонуер:

– Я поясню: по сути Ростехнадзор будет следить лишь за тем, чтобы стройка соответствовала проекту. И здесь лишь остается позавидовать компаниям, которые могут протаскивать через экспертизу столь уникальные решения. В целом у нас с экспертизой — большая проблема. В обычных проектах заворачивают все нестандартные подходы. И тут не до инноваций.

Вера Бурцева:

– Новых объектов с «зелеными» сертификатами LEED, BREEAM, GREEN ZOOM, возможно, станет меньше, но лишь потому, что сократятся темпы строительства и проектирования. Однако в процентном отношении их доля на рынке будет увеличиваться. Почему сегодня компании получают сертификаты? Порядка 65% — в маркетинговых целях, остальные — в расчете на снижение инвестиций и эксплуатационных затрат, из-за желания внедрить что-то инновационное. За границей движущей силой тоже был маркетинг, девелоперам нужно было как-то выделяться, искать конкурентные преимущества. Мотивы могут быть разными, но главное, что компании внедряют энергоэффективные технологии, тратят время и силы на изучение новых решений.

Евгения Иванова:

– Есть ли объекты среднего ценового уровня или даже эконом-класса, на которых внедрялись бы новые технологии?

Вера Бурцева:

– Есть удачные проекты в классах В и С. Инновации — это не обязательно большие деньги, иностранные специалисты и прочее, это может быть правильное сочетание недорогих мероприятий.

Михаил Самолетов:

- На любом объекте можно провести энергомоделирование, с помощью которого становятся понятны будущие объемы потребления энергии, как в целом по зданию, так и по конкретным системам (отопления, охлаждения, освещения и др.). Обладая этими данными, можно работать по конкретным, наиболее затратным направлениям. Стоимость энергомоделирования — меньше 0,5% от получаемой экономии, такие затраты под силу не только застройщикам элитных объектов, но и игрокам масс-маркета, эконом-класса.

Кшиштов ПОМОРСКИЙ:

– Нельзя просто брать и применять BREEAM и LEED в России. Это вредит экономике, это глупо. Так можно угробить металлургическую промышленность, электростанции… Мы живем на Неве, которая проливает миллион кубов воды в час — что, теперь будем экономить воду, собирать дождевую? Давайте еще сделаем тепловые насосы…

Реплика из зала:

– Действительно, очень много глупых заимствований.

Евгений Тесля:

– Есть отечественный стандарт, разработанный бизнес-сообществом, называется GREEN ZOOM. Это ответ международным системам. Он предусматривает практические рекомендации для России. В его создании участвовали отечественные компании, в том числе и с западными корнями. Они строят энергоэффективные объекты по всему миру и знают, какие инженерные решения работают за рубежом, а какие здесь. Не стоит подогревать миф о дороговизне и недоступности энергоэффективных технологий. На самом деле нет ни одного решения, которое нельзя было бы реализовать у нас. Сложности с прохождением экспертизы есть лишь у системы рекуперации тепла в жилых зданиях. Но в Петербурге уже имеется положительный опыт их применения.

Борис Каптелов:

– Требуется разумный подход к инновациям. Стоит помнить о том, что энергоносители в России дешевые, эксплуатационные расходы по сравнению с Европой довольно низкие. Для жилой недвижимости сертификация носит исключительно маркетинговый характер. Если бы у меня был сертификат на «Леонтьевском Мысе», я бы поднял цену на 5%: стоимость элитной недвижимости окупит что угодно, задача — дифференцироваться. На данном этапе развития рынка нам достаточно инноваций, которые у нас есть, чтобы выделяться даже на фоне дорогих объектов. Например, индивидуальные квартирные тепловые пункты, позволяющие обеспечить чистоту горячей воды, оптимизировать затраты. За это нам дали премию FIABCI. Кстати, именно эта технология ближе всего подходит сегменту если не «эконом», то «комфорт».

Петр Кузнецов:

– В «Леонтьевском Мысе» сделана центральная система кондиционирования, это очень дорогое удовольствие. Примерно в 30% квартир есть системы рекуперации тепла. В комплексе множество инновационных решений. Перенести эти технологии в массовый сегмент, где себестоимость строительства до 40 000 руб. на кв.м, невозможно, да и не нужно.

Александр Батушанский:

– Все не так плохо, в эконом-классе инновации рано или поздно появятся, процесс уже идет. У нас есть заказчик, который занимается проектом комплексной застройки в Ленобласти. У него расчетная себестоимость строительства (включая затраты на землю) — около 60 000 рублей/кв.м. Правда, это примерно на 20 000 рублей дороже, чем у соседей-конкурентов. Ключевой вопрос: будет ли платить за инновации потребитель?

Подготовили Роман Денисов и Евгения Иванова




Конон.ру - строительство он-лайн
ЭСИС "Конон.ру", ver. 2.01,
© Санкт-Петербургский Cоюз Строительных Компаний, 2002-2019
  Engineered by:
Supported by:
bquadro.ru
Креативное бюро bquadro.ru

Error. Page cannot be displayed. Please contact your service provider for more details. (16)

The page was last modified: Wed, 26 Nov 2014 03:35:18 GMT