Союзпетрострой - Санкт-Петербургский Союз Строительных Компаний
Союзпетрострой - Санкт-Петербургский Союз Строительных Компаний
 
Союзпетрострой - Санкт-Петербургский Союз Строительных Компаний
 

Поиск по сайту:
Web souz.conon.ru

Полезные ссылки:






Распечатать данную страницу (версия для печати) распечатать

Освоение промышленных зон Петербурга

11.11.2014

Смольный разрабатывает финансовую и юридическую модель, которая позволит передавать городские промзоны в управление частным компаниям для их инженерного освоения. Сейчас Петербург ищет схему партнерства, которая была бы интересна инвесторам.

Ежегодно из городского бюджета направляется около миллиарда рублей на инженерную подготовку промзон, но этого все равно недостаточно для освоения всех земельных пятен города с промышленной функцией. В 2013 году на эти цели было выделено 1,1 млрд рублей, в 2014 году – около 1,5 млрд рублей, а в 2015 году, по предварительным данным, в бюджете предусмотрено 900 млн рублей. При этом, по оценкам председателя Комитета по промышленным инвестициям Максима Мейксина, потребность 60 городских промзон в инженерной и транспортной инфраструктуре составляет 100 млрд рублей. В этом году деньги пошли на подготовку промзон «Ржевка» (917 млн рублей), «Парнас» (403,6 млн рублей), «Рыбацкое» (532,6 млн рублей), «Ижорские заводы» (103,3 млн рублей).

Построить инфраструктуру в промзоне – не то же самое, что в жилом квартале, подчеркивают эксперты. Только чтобы запустить один завод ЖБИ, нужно сначала построить три подстанции и трубу для канализации диметром 1,5 м. Промзону нельзя запитать от существующих коммуникаций, от которых работают жилые кварталы. В случае аварии в таком случае произойдет настоящий коллапс.

Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов отмечает, что развитие территорий всегда упирается в три кита: собственность, финансирование, наличие цели, соответствующей интересам бизнеса. Нерешенность любого из этих вопросов делает государственный проект развития территорий утопичным и невыполнимым, подчеркивает эксперт. «Как правило, компания, занимающаяся развитием территорий, не обладает правом собственности на всю соответствующую территорию, ей передаются имеющиеся у публичного субъекта права на отдельные объекты недвижимости, а также предоставляются возможности по разработке необходимой градостроительной документации, – рассказывает Дмитрий Некрестьянов. – На этой стадии большинство частных инвесторов, привлекаемых городом, декларируют, что смогут реализовать проект целиком, хотя оценивают экономическую целесообразность только применительно к отдельно полученным правам на объекты недвижимости. В результате разработка градостроительной документации становится лишь способом обосновать застройку полученных под нее участков, а интересы частных собственников на таких территориях оказываются «невостребованными».

Экс-глава департамента инвестиционной политики Минэкономразвития Олег Шахов полагает, что привлечение частного инвестора – хорошая идея. «Государство будет избавлено от необходимости рисковать бюджетными средствами, тогда как частный инвестор детально просчитывает эффективность вложений. Однако без помощи властей в данном случае все равно не справиться, – констатирует господин Шахов. – Частной управляющей компании нужна помощь по подготовке коммуникаций и финансирование в виде длинных денег, это могут быть облигации или кредиты на 10-15 лет, с чем сейчас могут возникнуть трудности из-за ситуации на рынке. УК может попросить определенные гарантии под привлечение средств, а также помощь государства для редевелопмента промзоны». Таким образом, без участия государства в той или иной степени, без его поддержки в виде госгарантий и налоговых преференций частные инвесторы вряд ли будут вкладывать средства, уверены эксперты. Скорее всего, речь пойдет о частно-государственном партнерстве, когда УК будет выполнять социальные функции и привлекать средства под госгарантии и получать помощь от властей, оформленную на законодательном уровне, рассуждает Олег Шахов.

Руководитель практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Евгения Петрова говорит, что для инвестора интерес представляет комплексное освоение территории, предполагающее создание развитых систем инженерно-технического и транспортного обеспечения, а не точечная застройка.

Директор департамента оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге Александр Филиппов уверен, что земельные участки без инженерной подготовки интересны инвесторам не будут. Он отмечает, что в среднем цена продажи одной сотки участка с инженерией составляет от 5 до 8 тыс. USD, а стоимость аренды 1 кв. м – от 180 до 250 рублей в месяц. На стоимость влияет площадь и конфигурация участка, локация, наличие железнодорожной ветки, количество киловатт. «Неосвоенных по причине отсутствия инженерии и спроса промзон достаточно много. Освоить их все будет непросто. Однако с учетом экономических предпосылок можно предположить, что производство будет развиваться, в результате чего спрос на промзоны возрастет», – полагает эксперт.

Ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Баранов сомневается в том, что инвестор сможет зарабатывать на участии в подобных проектах. «Так как это не индустриальный парк и не технопарк, где инвестор может выступить в качестве управляющей компании и, создав инфраструктуру, привлечь резидентов, которые будут ежегодно платить ему определенную сумму, то в данном случае смысл заработка инвестора неясен. Ведь фактически эти участки принадлежат городу и, вероятнее всего, именно город будет получать арендную плату за них. Вряд ли частный инвестор, просто создав необходимую инфраструктуру на этих территориях, сможет брать за них плату с тех компаний, которые будут размещать свои производства здесь», – говорит эксперт.

Господин Баранов видит несколько возможных сценариев, которые бы устроили и город, и инвесторов. Первый вариант: город находит необходимые средства и финансирует строительство инфраструктуры, то есть частные компании будут простыми исполнителями. Второй вариант – привлечение средств компаний, которые намерены разместиться в этих промзонах, для строительства необходимой инфраструктуры. «Этот путь сложнее, потому что сначала нужно найти инвесторов, которые могут там появиться, а потом вести с ними переговоры о такой форме сотрудничества. Понятно, что им потребуется какая-то компенсация в виде, например, налоговых льгот в течение некоторого перио¬а. Но тут важно соблюсти юридическую чистоту, чтобы ни к властям, ни к инвестору, если такая схема будет реализована, не возникло никаких претензий», – рассуждает господин Баранов.




Конон.ру - строительство он-лайн
ЭСИС "Конон.ру", ver. 2.01,
© Санкт-Петербургский Cоюз Строительных Компаний, 2002-2019
  Engineered by:
Supported by:
bquadro.ru
Креативное бюро bquadro.ru

Error. Page cannot be displayed. Please contact your service provider for more details. (30)

The page was last modified: Mon, 10 Nov 2014 06:14:03 GMT