Союзпетрострой - Санкт-Петербургский Союз Строительных Компаний
Союзпетрострой - Санкт-Петербургский Союз Строительных Компаний
 
Союзпетрострой - Санкт-Петербургский Союз Строительных Компаний
 

Поиск по сайту:
Web souz.conon.ru

Полезные ссылки:






Распечатать данную страницу (версия для печати) распечатать

История появления доходных домов

30.10.2014

Многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в аренду, — таково негласное определение понятия «доходный дом». Это тот тип многоквартирных жилых домов, который появился в Европе в первой четверти XIX века и представлял собой архитектурное сооружение, изначально предназначенное для сдачи квартир в аренду.

Доходные дома во многом повлияли на формирование концепции современных городов, став первыми многоквартирными домами нового типа. Это целый комплекс однотипных по планировке квартир, сосредоточенных вокруг лестничных площадок в нескольких подъездах.

В старые времена доходные дома были характерной приметой Петербурга да и других городов Российской империи. Сегодня девелоперы, эксперты строительного рынка активно обсуждают вопрос возрождения этого забытого сегмента.

Петербургский эксперимент

Львиная доля доходных домов в старой России приходилась, разу­меется, на два самых крупных города, на обе столицы государства — официальную, Санкт-Петербург, и древнюю, Москву. Если говорить о Петербурге, прототипы доходных домов, так называемые спекулативные дома, появились после указа 1769 года. «Спекулативные дома» стали первым экспериментом с многоквартирными типовыми городскими постройками в нашей стране. Часть таких домов были галерейного типа, а именно строились по образцу гостиных дворов. Часть — секционного типа. Это были первые образцы домов с подъездами. Но вот настоящие доходные дома, с полностью разделенными, изолированными друг от друга квартирами, появились в Петербурге в середине XIX века. Площадь комнат в таких квартирах, которые могли насчитывать разное число помещений, составляла в среднем от 16 до 24 квадратных метров. Это в любом случае больше, нежели площадь типовых комнат в советских «хрущевках». Большие квартиры второго этажа обязательно имели две лестницы, парадную и «черную». Парадная выходила на улицу, а «черная» выходила во двор. Этой лестницей пользовалась в основном прислуга. Возле нее располагались кухня и хозяйственные комнаты.

С середины XIX столетия Санкт-Петербург строился уже как город доходных домов. В дореволюционной России съемное жилье не считалось чем-то зазорным даже для представителей высших сословий.

До революции имперская столица насчитывала огромное количество доходных домов; ими была заполнены практически вся Петербургская (Петроградская) сторона, Выборгская набережная, целый ряд других районов.

Доходные дома представляли собой следующую картину: на первых этажах располагались магазины, ателье, рестораны; вторые и третьи этажи занимали квартиры для богатых съемщиков; на четвертом и пятом этажах были квартиры средней цены для чиновников со средними и низкими доходами и на последнем (как правило, чердачном) этаже сдавались комнатушки для бедных студентов или же мещан. Большая часть петербургской интеллигенции проживала в средних квартирах, снимая их на восемь-девять месяцев, а летом выезжала на дачи. Площадь комнат в средних квартирах была от 15 до 30 кв. м, число комнат — от 2 до 5—6, не считая кухни и комнат для прислуги.

Когда строительство доходных домов только начиналось, в архитектуре господствовал классицизм. Здания декорировались колоннами, пилястрами, наличниками и фронтонами, многоколонными портиками.

В 1830-е годы в строительстве доходных домов появляются новые тенденции: попытка соотнести экономичность и практичность. Фасады домов начали декорировать предельно просто, они стали невзрачны и скучны. Н.В. Гоголь в статье «Об архитектуре нынешнего времени», опубликованной в 1834 году, резко критиковал архитекторов-классицистов за то, что они «дома старались делать как можно более похожими один на другого», а колонны «начали приставлять к зданию без всякой мысли и во всяком месте».

Во время упадка классицизма становятся модными ­неогреческий и помпейский стили, основанные на цитировании декоративных мотивов античной архитектуры, что отразилось и в архитектуре доходных домов. Мавританский стиль, неоготика, необарокко, эклектика и, наконец, северный модерн — вот далеко не полный перечень архитектурных стилей, воплощенных при строительстве этого вида жилья в дореволюционной России.

На любой вкус и кошелек

Строительство доходных домов было делом выгодным — далеко не все могли в то время позволить себе иметь личные особняки или же усадьбы. Жить в доходном доме было не исключением, а правилом.

Стоимость наемных квартир в Петербурге для разных социальных слоев отличалась в сотни раз. Обычно стоимость арендуемого жилья составляла около четверти семейного бюджета горожан, столько же тратили и на еду.

Чиновник А.С. Пушкин осенью 1831 года, вскоре после женитьбы, за квартиру в бельэтаже из девяти комнат на Галерной улице, близ Английской набережной, платил в год 2500 рублей. Еще дороже стоила Пушкину квартира из двенадцати комнат в третьем этаже на Большой Морской улице, снятая в 1832 году. Ее цена была 3300 рублей в год. А последняя, снятая осенью 1836 года квартира поэта из одиннадцати небольших комнат в бельэтаже дома на Мойке обходилась в 4300 рублей в год. Много это или мало? 3500 рублей составляли расходы на еду за весь год всей семьи и прислуги, а за четверку лошадей А.С. Пушкин платил содержателю извоза 3600 рублей в год. А были еще расходы на бальные туалеты, книги и многое другое.

А вот бюджет другого чиновника, Н.В. Гоголя, получавшего 400 рублей жалованья в год: 37 рублей уходило на жилье, 45 рублей — на еду. Николай Васильевич получал еще материальную помощь из дома.

Но это начало XIX века. В конце того же столетия и начале прошлого арендовали жилье в доходных домах люди самых разных сословий. Это были и статские советники, и бедные студенты, и квалифицированные рабочие. Соответственно квартиры в этих домах предлагались совершенно разного уровня. Были среди них элитные квартиры: просторные, с дорогой мебелью и отделкой. В них имелись все удобства, вплоть до колонок в ванной, газовых плит на кухне, мини-электростанций и отдельных котельных. Общая площадь подобной квартиры составляла от 200 квадратных метров.

Дома для среднего класса также отличались довольно хорошими условиями. Более дешевое жилье можно было снять в доходных домах, которые в основном находились за пределами центра Москвы. Как правило, такие квартирки были больше похожи на каморки, а дома, где они располагались, выглядели серо и скучно. Современники называли их «муравейниками» и «казармами».

Аренда жилых помещений была удобна тем, что квартиросъемщику не приходилось платить налоги на недвижимость, а также следить за содержанием квартиры. Это бремя брал на себя владелец дома.

Прислуга от владельца доходного дома отапливала дома с помощью печей, которые обогревали вестибюль и лестницу, убирала парадный вход, натирала мозаичные полы, чистила медные ручки дверей. В объявлениях о сдаче дорогих квартир всегда подчеркивалось, что «лестница с ковром и швейцаром». Каждый хозяин старался украсить свой дом чем-то необычным и заказывал постройку дома самым именитым архитекторам того времени.

Если говорить о ценах, самую дешевую комнату можно было снять в то время по цене двадцать копеек за ночь, а койко-место стоило в четыре раза меньше. Самая дешевая комната обходилась нанимателю в шесть рублей в месяц.

Аренда жилья в домах среднего уровня составляла от десяти до ста рублей в месяц. А элитное жилье в некоторых доходных домах стоило более тысячи рублей в месяц. Именно столько стоила аренда квартиры в доме-особняке князя Щербатова, располагавшемся в Москве по адресу Новинский бульвар, дом 11.

Если говорить о Петербурге, самые дорогие квартиры, естественно, были в центральных частях города: Адмиралтейской (средняя годовая квартплата — 1123 рубля), Казанской (618 рублей) и Литейной (608 рублей). Самые дешевые — на окраинах: Выборгская (172 рубля), Петербургская (212 рублей, Александро-Невская (273 рубля), Нарвская (283 рубля).

Конечно, немаловажную роль играла престижность места. Скажем, средняя квартира из четырех-шести комнат в Московской части и в районе Сенной площади стоила 750—760 рублей в год, у Новой Голландии — от 800 рублей, на Литейном — 850, а рядом — на Моховой или Захарьевской — ниже 600 рублей.

Европейский формат

Разумеется, доходный дом не был исключительно российским явлением. Лондон, Берлин, Париж… Здесь также появляется особый тип доходного дома. В европейских городах XIX столетия они располагались как в центре, так и на периферии — в специализированных районах. Эти районы были строго ранжируемыми по уровню достатка: для зажиточных, людей среднего достатка и низкооплачиваемых. Европейские доходные дома подобно их российским собратьям размещались как протяженным фасадом вдоль улицы (фронтальный тип), так и торцевым, развивая объем в глубь участка.

Планировочные решения квартир были построены по принципу рациональной организации свободного пространства. При этом выделялись функциональные зоны, но отсутствовали коридоры.

Великобритания одной из первых стала на путь индустриального развития. Поэтому исторический опыт доходного строительства в этой стране представляет особый интерес. Доходные дома Лондона расположены в исторической части города и представлены историческими зданиями, построенными в Викторианскую эпоху и особняками эпохи короля Эдуарда VII.

В строительстве домов применяли кирпич и фахверковые системы, в том числе и в декоративном оформлении фасадов. В облике английских домов проявились различные архитектурные «исторические» стили: классицизм, эклектическая неоготика, неоклассика и т. п. В целом архитектурно-художественный облик доходных домов в городах Западной Европы формировался на базе современных по тому времени строительных технологий и материалов. В частности, применялись бетон, металлические конструкции и многое другое.

На Западе доходный дом до сих пор не утратил своей актуальности, тогда как в России эпоха расцвета доходных домов закончилась в начале XX века с приходом к власти большевиков. Доходные дома в связи с национализацией жилищного фонда утратили свой статус.

О современном состоянии вопроса аренды на страницах "Балтийского горизонта" рассказывает руководитель аппарата Национального объединения проектировщиков Антон Мороз.

Для эффективного развития арендного жилищного строительства необходима консолидация усилий государства, инвесторов и непосредственных исполнителей проектно-строительных работ. Это отдельный большой сегмент, который необходимо развивать, обеспечивать инфраструктурой и делать доступным для молодой семьи. Значительная доля населения обязательно должна проживать в арендуемом жилье с развитой в этом районе инфраструктурой.

Сегодня, когда этот вопрос начал прорабатываться, представляется оптимальным, чтобы услугами арендного жилья могли воспользоваться 30-40% нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан в возрасте от 25 до 45 лет. Такие цифры нам диктует мировой опыт. Стоит заметить, что процент арендаторов в богатых странах значительно выше, чем в бедных или развивающихся, потому что условия жизни в богатых странах и в арендном, и в собственном жилье по своим социально-бытовым показателям практически равны, а вот налоги на собственность весьма высоки. Так, например, в Нью-Йорке только 33% горожан проживают в собственном жилье, в Лондоне - 58%, в Монреале - 50%. Такая структура рынка жилья позволяет обеспечивать и более высокую мобильность населения.

Очевидно, что арендное жилье должно быть современным, комфортным и недорогим. То есть необходимо снизить себестоимость проектирования, строительства и эксплуатации этого жилья. И вот здесь необходимо минимизировать или совсем ликвидировать ряд ограничений и процедур.

Поскольку заказчиком арендного жилья, как можно предположить, в достаточно большой степени будет государство, а также крупный производственный бизнес, и проектировщики, и строители подпадают под действие закона о контрактной системе. И здесь содержится первый и очень серьезный барьер формирования себестоимости жилья, поскольку обеспечение граждан доступным жильем невозможно без налаживания эффективной и прозрачной системы государственных закупок. Кроме того, необходимо особое внимание уделить и развитию системы государственно-частного партнерства, но это тема для отдельной дискуссии.

Помимо прозрачности госзакупок для оперативного развития фонда арендного жилья необходимо сокращать и количество согласований, требуемых для строительства. Одно из таких согласований, отнимающих немало времени и сил, - экспертиза результатов инженерных изысканий и проектной документации.

Еще один шаг, который может существенно снизить стоимость проектирования и строительства арендного жилья и при этом увеличить объемы строительства, это использование типовых проектных решений. Очевидно, что это должны быть технические решения, наиболее выигрышные по функциональным, техническим и экономическим показателям. И здесь не стоит бояться появления "советской" одноликости городов и микрорайонов - проектирование и строительство ушли далеко вперед, и новые технологии позволяют строить быстро, красиво и качественно именно методами индустриального домостроения.

Сегодня срок возврата инвестиций в доходное жилье составляет примерно 10 лет - это очень много. Причем цены на жилье имеют тенденции к росту, а стоимость аренды - к снижению.

Эксперты отмечают, что говорить о емкости рынка доходного жилья затруднительно, так как у нас пока нет стандарта для этого формата. У нас мало объектов, которые полностью строятся под одного инвес­тора, под инвестора создается некоторое количество апартаментов в комплексе, а остальные продаются другим собственникам. Бывают случаи, когда апартаменты строятся только потому, что жилье в данном месте строить нельзя, а после возведения дома апартаменты продаются всем желающим, практически как квартиры.

«В целом можно сказать, что в России все большее распространение получает европейский подход к пользованию недвижимостью: не построить, продать и забыть, а построить, управлять и получать стабильный доход. Потребители, в свою очередь, тоже идут по западному пути, все меньше цепляясь за идею владения жильем. Купить квартиру, управлять ею, платить налоги – это дорого и с финансовой, и с чисто психологической точки зрения. Наши сограждане постепенно начинают это осознавать», – добавляет господин Гусев.

Что касается доходности арендного бизнеса для девелоперов в России, ориентируясь на цену небольшой однокомнатной квартиры в 80-90 тыс. рублей за 1 кв. м, при арендной ставке на уровне 25-30 тыс. рублей в месяц (!) можно выйти на доходность 8-9% годовых. С одной стороны, это критично мало, если сравнивать с краткосрочными инвестициями в девелопмент, но и степень риска значительно ниже.

«Владельцы апартаментов могут рассчитывать на срок окупаемости порядка 15 лет», – подсчитала Светлана Попова, маркетолог ЗАО «БФА-Девелопмент».

Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Develoment Corporation, добавляет: «Сроки аренды могут быть разные, это зависит от стратегии УК, на которую, в свою очередь, влияет уровень доходного дома, местоположение, предпочтения собственника. Это может быть посуточная аренда гостиничного типа, может быть долгосрочная, могут применяться смешанные стратегии. Например, в бюджетном варианте в учебный год апартамент может сдаваться студентам на девять месяцев, а в летний период – посуточно, тем самым обеспечив максимальную доходность собственнику, с одной стороны, а с другой – больший «износ» такого жилья. В каждом случае нужно просчитать рентабельность под конкретный продукт. От стратегии сдачи в аренду зависит и окупаемость (помимо первоначальных вложений)».

Нормативные требования к метражам и планировкам апартаментов, в отличие от квартир, более мягкие, поэтому их размер может быть меньше, чем квартир. Это вполне устраивает арендаторов. Апартаменты стали появляться и в сегментах элита и люкс. В основном апартаменты арендуются на довольно длительный период.

Самые востребованные типы жилья на рынке аренды – это студии, одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса.

Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, говорит, что основным спросом в доходных домах сейчас пользуются студии и однокомнатные квартиры, площадь которых составляет от 27 до 37 кв. м.

Генеральный директор компании «Ойкумена» Лев Гниденко отмечает: «На сегодняшний день доходные дома Санкт-Петербурга, а их немного, принадлежат иностранным компаниям, и аренда жилья в таких домах на несколько тысяч рублей дороже, что опять же делает его менее доступным потребителю со средним достатком».




Конон.ру - строительство он-лайн
ЭСИС "Конон.ру", ver. 2.01,
© Санкт-Петербургский Cоюз Строительных Компаний, 2002-2019
  Engineered by:
Supported by:
bquadro.ru
Креативное бюро bquadro.ru

Error. Page cannot be displayed. Please contact your service provider for more details. (17)

The page was last modified: Wed, 05 Nov 2014 09:30:05 GMT