Союзпетрострой - Санкт-Петербургский Союз Строительных Компаний
Союзпетрострой - Санкт-Петербургский Союз Строительных Компаний
 
Союзпетрострой - Санкт-Петербургский Союз Строительных Компаний
 

Поиск по сайту:
Web souz.conon.ru

Полезные ссылки:






Распечатать данную страницу (версия для печати) распечатать

Ситуация на рынке аренды жилья

22.07.2014

Сегмент арендного жилья в Петербурге переживает непростые времена, сообщает газета "Недвижимость и строительство Петербурга". Впервые за 20 лет развития рынка объем предложения стабильно превышает спрос, ценники снижаются, увеличиваются сроки экспозиции объектов. Это тревожный звонок не только для арендодателей.

Ситуация начала ухудшаться осенью прошлого года. Традиционно сегмент аренды оживляется в августе, пик спроса приходится на сентябрь, и к концу осени наступает затишье, которое с небольшим весенним всплеском продолжается до следующего высокого сезона. Такое расписание обусловлено началом учебного года у студентов и окончанием летних отпусков у сезонных рабочих. Еще лет пять назад за приличным вариантом (недалеко от метро и за вменяемую плату) выстраивалась очередь, порой до 20 человек. Иногда владелец жилья даже устраивал аукцион — кто больше даст, тот и заселится. Вплоть до прошлого года ставки на ликвидное жилье прибавляли ежегодно от 5 до 15%.

Перелом наметился осенью 2013-го. «Обычно активный сезон длится два-три месяца, в прошлом году он прошел за неделю, и то как-то незаметно»,— констатирует заместитель директора по аренде АН «Итака» Алла Казакова. Она полагает, что рынок аренды вступил в новую фазу и былого ажиотажа ожидать не стоит. Правда, не все коллеги по цеху солидарны с ней.

Одной из главных причин стагнации в сегменте аренды эксперты считают возросший объем предложения, который увеличивается из года в год за счет вовлечения в оборот недавно сданных в эксплуатацию жилых домов. Но этот пласт рынка по-прежнему остается стихийным, и достоверных данных о его объеме нет. Цивилизованный формат только начинает складываться. Риэлторы тоже не берутся оценить объем предложения, но все утверждают, что он серьезно перекрывает спрос. «Если навскидку, то соотношение примерно 30:1. Каждые два часа у нас обновляется база данных по квартирам в аренду. На 500–700 предложений сдачи (с учетом повторов) приходится 10–15 заявок от желающих снять»,— говорит Алла Казакова.

За прошлый год в Петербурге сдано в эксплуатацию более 2,58 млн кв.м жилья (42528 квартир). В АН «Итака» считают, что примерно половина этих вариантов поступила на рынок аренды. Это жилье изначально покупали в инвестиционных целях, в том числе представители других регионов. Такого же мнения придерживаются в компаниях «Адвекс», АРИН и «Бекар». «Наиболее остро переизбыток предложения ощущается в зонах массовой жилой застройки: на Парнасе, в Девяткино, Кудрово, районе Каменки и ул. Коллонтай и пр.»,— утверждает руководитель отдела аренды АРИН Татьяна Болбошенко. По словам старшего менеджера департамента аренды жилого фонда агентства «Петербургская Недвижимость» Вероники Сурниной, профицит предложения также наблюдается в Приморском районе, в кварталах Мебельная — Оптиков, Туристская, Старая Деревня.

В последние лет десять в Петербурге ежегодно вводили от 2 млн до 3 млн кв.м жилья (35 000–45 000 квартир). Только за первое полугодие 2014-го в городе сдано 1,4 млн «квадратов» (почти 25 000 квартир) и еще более 850 000 кв.м — в Ленобласти, часть из которых построена на границе субъектов (Девяткино, Кудрово, Мурино). Общий объем строящегося в мегаполисе и ближайших пригородах жилья оценивается в 8,5 млн «квадратов».

Логично предположить, что большинство нуждающихся в улучшении жилищных условий петербуржцев за эти годы так или иначе удовлетворили свои потребности. Косвенно эту версию подтверждают и блогеры. «На Дальнем Востоке больших баннеров, призывающих покупать квартиры в Петербурге и Москве, больше, чем рекламы местных новостроек». Или: «Внутренний спрос иссяк, и он гораздо меньше предложения. Баннеры висят по всей стране: в Мурманске, Архангельске, Петрозаводске».

Получается, что за последние два-три года граждане в основном покупали недвижимость в инвестиционных целях. Одни спасают сбережения от обесценивания, другие берут жилье для детей, внуков, престарелых родителей; растет число инвесторов из других регионов (Сахалина, Сургута, Тюмени, Дальнего Востока, Мурманска, Москвы), которые приобретают квартиры для детей-студентов или со временем планируют перебраться в Петербург. Апрельское падение рубля вызвало очередной бум на первичном рынке, продолжавшийся до лета. Наверняка многие дольщики покупали квадратные метры не для собственного проживания. Так или иначе, почти вся «инвестиционная доля» (если не удалось выгодно перепродать) поступает на рынок аренды.

Другая причина затоваривания арендного сектора связана с удешевлением ипотеки и ростом ипотечного кредитования на первичном рынке. Так, Северо-Западный банк Сбербанка за полгода утроил выдачу ипотеки в Петербурге. Вчерашние арендаторы все чаще решаются на покупку жилья в собственность. Этому способствуют и внушительные объемы вывода новых жилых проектов, в том числе и в недорогих пригородах. «На рынке аренды очень много ипотечных квартир, это отдельный большой пласт предложений. Раньше такого не было»,— уверяет руководитель департамента аренды АН «Адвекс. Недвижимость» Марина Филиппова.

«В среднем аренда «единички» в Петербурге обходится в 21 000 рублей, а средний платеж по ипотеке за «единичку» на первичном рынке — 23 000. Поэтому все больше людей предпочитают платить по кредиту за собственное жилье, нежели обогащать частника»,— считает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева.

Действительно, для тех, кто может себе позволить ипотеку, застройщики предлагают широкий выбор. Так, в сданных домах студии можно купить за 2,5 млн рублей, а на старте продаж — за 1,3 млн. Некоторые стали предлагать длительную (до семи лет у «ЮИТ») рассрочку, которая обходится дешевле ипотеки.

Еще один фактор, негативно повлиявший на сегмент аренды, - низкая платежеспособность граждан. Торможение экономики началось еще в конце прошлого года, за полгода оно заметно усугубилось, особенно на фоне событий в Украине. Продолжают дорожать бензин, продукты, коммуналка, а зарплаты — на прежнем уровне. «Сегодня жилье снимают даже в складчину, объединяются две семьи или несколько девушек и парень, например. Я не говорю уже о гастарбайтерах. У людей денег стало меньше, а так получается дешевле»,— подтверждает Марина Филиппова.

Спрос ограничен, а ввод увеличивается; можно предположить, что ситуация в сегменте аренды будет только усугубляться.

«НП» кстати

Северо-Западный банк Сбербанка за полгода выдал в Петербурге ипотечных кредитов на 20,4 млрд рублей, что в 2,8 раза больше, чем годом раньше. ВТБ24 — на 14,9 млрд (рост 65%), банк «Санкт-Петербург» — 7,5 млрд рублей (рост 32%).

Мнения экспертов

Вероника Сурнина, старший менеджер департамента аренды жилого фонда АН «Петербургская Недвижимость»:

- Мы почувствовали проблемы со сдачей жилья еще в декабре. Во многом это связано с поступлением на рынок аренды большого числа инвестиционных квартир. Складывается впечатление, что у граждан нет денег, может, кредитов набрали… И с продажами на «первичке» стало труднее. Растут цены на жилье, продукты питания, услуги, а зарплаты не меняются. Поэтому и снимают, и покупают самое дешевое.

Клиентов реально стало меньше, а объекты стоят, их становится все больше. В этом году не было и весенней активности. Нуждающиеся страшно торгуются, хотят снизить комиссионные. С декабря арендное жилье подешевело на 15–20%. Сегодня у клиента широкий выбор, только на одной улице можно найти свыше 20 подходящих вариантов. Надеюсь, в августе-сентябре спрос восстановится. Надежда в основном на студентов. Цены, скорее всего, не изменятся. Сейчас хорошая «единичка» стоит 25 000 рублей плюс коммуналка. Куда выше?

Марина Филиппова, руководитель департамента аренды АН «Адвекс. Недвижимость»:

- На рынок аренды выведено много инвестиционных квартир, что стало основной причиной стагнации. Кроме того, в аренду сдается жилье в социальных домах, где квартиры давали ветеранам и льготникам. В одиночку пожилым людям прожить сложно, и они, обитая с родственниками, полученное от государства жилье сдают. Отдельный и значительный пласт предложений в сегменте аренды составляют ипотечные объекты. Раньше такого не было.

Другая причина — «задранные» еще несколько лет назад арендные ставки и низкая покупательная способность граждан. Сейчас цены немного отыграли назад, хотя некоторые собственники все еще держат их в надежде на всплеск активности в конце лета. Но ставки должны быть адекватны платежеспособности.

Думаю, в августе — октябре рынок оживится за счет приезжих студентов, потом опять будет стоять, но дешевые варианты все равно уйдут. Зато мы будем иметь более цивилизованный рынок арендатора — кто платит, тот и должен диктовать условия. Надеюсь, застой заставит хозяев вложиться в ремонт квартир, а не выжимать максимум из старой «хрущевки» с советской мебелью.

Алла Казакова, заместитель директора по аренде АН «Итака»:

- некоторых сданных домах инвестиционных квартир больше половины, а столько арендаторов у нас нет. Раньше в основном квартиры покупали для себя, сегодня — все чаще для сдачи. Кроме того, владельцы продолжают ориентироваться на цены прошлых лет, а доходы граждан уменьшились. Боюсь, что нынешний спад не связан с сезонным фактором, осенью рынок может не восстановиться. В лучшем случае ситуация будет такой же, как сегодня.




Конон.ру - строительство он-лайн
ЭСИС "Конон.ру", ver. 2.01,
© Санкт-Петербургский Cоюз Строительных Компаний, 2002-2019
  Engineered by:
Supported by:
bquadro.ru
Креативное бюро bquadro.ru

Error. Page cannot be displayed. Please contact your service provider for more details. (28)

The page was last modified: Tue, 22 Jul 2014 06:55:12 GMT